Ich bin Eigentümer einer Einheit im obersten Stockwerk einer Eigentumswohnung (PPE) und verfüge über ein besonderes Nutzungsrecht an der Dachterrasse, die ausschließlich von mir genutzt werden darf. Aufgrund von Problemen mit der Abdichtung müssen wichtige Arbeiten an der Terrasse durchgeführt werden. Die Nutzungsordnung der PPE enthält keine Bestimmungen über die Kostentragung für Arbeiten an der Terrasse. Muss ich dafür aufkommen? (Martin T, Bernex)
Es ist wesentlich, zwischen gemeinschaftlichen und ausschließlichen Teilen einer PPE zu unterscheiden – Copyright (c) Freepik
Bei der Eigentumswohnung besteht ein grundlegender Unterschied zwischen gemeinschaftlichen Teilen und ausschließlichen Teilen. Diese Unterscheidung ist entscheidend, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten für die gemeinschaftlichen Teile trägt, während jeder Eigentümer für die Kosten seines ausschließlichen Anteils selbst verantwortlich bleibt.
Das Gesetz führt abschließend auf, welche Elemente zwingend gemeinschaftlich bleiben müssen und daher nicht als ausschließliche Rechte zugeordnet werden können. Dazu gehören insbesondere Elemente, die für das Bestehen, die Anordnung und die Stabilität des Gebäudes wesentlich sind. Es gilt allgemein als anerkannt, dass das Dach immer ein wesentliches Element des Gebäudes ist und somit per Definition ein gemeinschaftlicher Teil darstellt.
Die Kostenverteilung für einen gemeinschaftlichen Bereich, an dem nur einer der Eigentümer ein besonderes Nutzungsrecht besitzt, kann in der Nutzungsordnung der PPE geregelt werden, vorbehaltlich der zwingenden gesetzlichen Vorschriften.
In diesem Zusammenhang verbietet das Gesetz insbesondere Vereinbarungen, wonach ein oder mehrere Eigentümer von der Kostenbeteiligung an der Instandhaltung eines Gebäudeteils befreit werden, der für die Gemeinschaft unverzichtbar ist, wie etwa die Dachterrasse, da das Dach ein unverzichtbarer Bestandteil der Gebäudestruktur ist.
Wenn die geplanten Arbeiten den anderen Eigentümern keinen Vorteil bringen und nicht der Instandhaltung eines wesentlichen Gebäudeteils dienen, hat der Eigentümer mit dem besonderen Nutzungsrecht die Kosten zu tragen. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Eigentümer einen Gemüsegarten auf seiner Dachterrasse anlegen möchte.
Es ist ebenfalls zu beachten, dass Arbeiten, die aufgrund einer unsachgemäßen Nutzung durch den Eigentümer mit besonderem Nutzungsrecht notwendig geworden sind, grundsätzlich nicht von der Gemeinschaft getragen werden, sondern vom nachlässigen Eigentümer.
Unser Leser berichtet von Arbeiten, die die Abdichtung des Gebäudes betreffen, also einen zwingend gemeinschaftlichen Teil der Eigentümergemeinschaft, da dieser für das gesamte Gebäude von ausschlaggebender Bedeutung ist. Die damit verbundenen Kosten müssen daher von der gesamten Eigentümergemeinschaft getragen werden und nicht ausschließlich von unserem Leser.
Es ist ebenfalls zu beachten, dass, wenn die Abdichtungsarbeiten Eingriffe in die ausschließlichen Teile unseres Lesers erfordern, grundsätzlich die PPE die daraus entstehenden Kosten für die Eingriffe in seine ausschließlichen Teile übernehmen müsste.